汽车商业综合体能拯救商业地产?

十一前后,我近距离研究了全国各地在筹建和招商中的几个汽车商业综合体项目,从汽车商业综合体的商业计划来看, 绝大多数都停留在商业地产的思路上,少数在用金融工具,更极少在用互联网技术。如果各位小伙伴搜索’汽车商业综合体“,可以在全国各地看到各种汽车商业地 产项目,创意百出,但绝大多数都是徒有汽车其表,实质上仍然是shopping mall的模式,门口放个变形金刚,披上汽车外衣也解决不了收租模式的困境。

大量的汽车服务业态都在城市边缘靠廉价房租生存,在政府大举拆迁的政策趋势下,未来不排除更多汽车服务业态被逼迫进入这些汽车商业综合体,这可能会导致更多路边店倒闭,倒逼汽车后市场转型升级,但汽车商业综合体是否能解决后市场的问题还需要长期观察。

所谓汽车商业综合体就是以汽车消费为主题的大型商业地产,通常有两类,一类是设计时就打算做成汽车商业地产, 过去几年,各地汽车有形市场都是这类,圈地,建房,招商,最终变成汽车大卖场或者汽配城,随着汽车行业转型升级,这类大卖场日子越来越不好过,商业越来越 低端,在整个国家都嚷嚷着转型升级的时候,这类大卖场多数都是等着被拆迁,极少数生意比较好的有形市场一旦异地扩张,多数会遇到招商难的问题。另一类是各 地烂尾楼或者大型废弃建筑,这类商业项目需要更强的资源整合能力,也需要更好的创意,相比前者,如果能够更好地控制房租成本,能够有更好的创意,这类改造 反而更可能成功。

对于汽车商业地产,我的总体判断是,那种打算包装成汽车商业综合体,然后指望卖商铺收房租的商业模式已经不可持续。原因有二:

其一,无论新车还是二手车,按照目前国内的竞争事态,流通渠道是严重过剩的,这种情况下,不打到寡头竞争的市 场状态,流通本身都很难赚到钱。一旦寡头垄断,整个产业链的利润会被交易的信息平台拿走,展厅或者停车场等有形市场作为平台的供应商基本不可能赚到钱,即 使区位有优势,也只能苟延馋喘。所以,最终做不成交易平台的有形市场下场会很可悲,靠卖车线下赚不到钱将是常态。未来几年,二手车和新车流通会统一到一个 渠道上,新车会更多的走租赁渠道,二手车车源会来自租赁渠道,流通则走零售渠道,销售过程的盈利会主要来自金融层面,靠囤货赚差价的时代已经一去不复返 了。玩不了金融的渠道商只能赚辛苦费了。

其二,卖车不赚钱,服务必须盈利,这个是有形市场的独门绝技,线上平台搞不定,但目前后市场的大多数业态都支 撑不了商业地产的房租。目前国内一二三线城市人口都在100万以上,汽车保有量都在几十万辆以上。按照每辆车一年2万元的消费规模看,一个城市只有几十亿 的汽车后服务消费市场规模。对于几十万平米的大型商业地产,在一二线城市,年租金正常来说应该在几千万到一两个亿之间,即使在一线城市,有上百亿的市场规 模,一个商业地产拿下5%的市场份额已经非常乐观,这也不过5亿级别的后服务市场收入,即使都是50%毛利,也仅有2.5亿可以用来支付房租等非直接成 本,这样的乐观计算方式才能支撑一两亿的商业综合体房租……但这个假设是在一线城市拿到5%市场份额,业态都是50%毛利率的情况下,真实情况可能是拿不 到这么大市场份额,也没有那么高的毛利率。

对一线城市而言,大型商业地产的楼面成本至少在1-3元/天之间,即使平进平出,1-2元的成本,多数后市场 业态可接受,3元以上的租金,后市场的多数业态都难以支撑。但从目前的商业地产项目的楼板价和装修成本看,2-3元会成为主流,即使在北上广深一线城 市,3元/平米/天的租金成本也不是多数汽车后市场业态能支撑的。

从这个角度看,一二线城市的汽车商业综合体对于当地汽车产业的转型升级有价值,但转型升级的代价如果仅仅是房租上涨,这并没有创造价值。我认为,无论哪里的汽车商业综合体,要创造价值,都应该有这样几个前提:

其一,汽车商业综合体应放弃产权交易的收租模式,追求物业商业增值的长期回报。也就是说,汽车商业综合体应当 具备为入住商户集客和创造交叉消费的能力。由于汽车商业综合体所处的位置不可能是人流密集场所,否则从事其他商业更有利可图。如果人流本身不足,要解决集 客问题就必须有更具创意的解决方案。

其二,汽车商业综合体应优先考虑物业本身值钱而不是赚钱,入住商业本身的品牌增值应当成为商业综合体的优先选项,而不是涸泽而渔式的租金掠夺,逼迫入住商业追求高毛利,放弃品牌增值。

其三,汽车商业综合体应优先考虑入住商业的信息化和服务效率,不应在招商中优先考虑租赁面积最大的商户,那种浪费场地的商业形态最终都会被互联网淘汰。那些单位面积商业效率更高的汽车服务品牌更应该被商业综合体欢迎。

其四,汽车商业综合体必须建立互联网+思维,多考虑用后台业务ERP系统和前端的电商集客系统连接世界,将商 业综合体与全球汽车和后服务市场连接,而不能仅仅局限在一个城市的一个角落谋求区位优势,这种优势不可能对抗互联网。所以,那些能够在互联网上做的生意, 一定要利用汽车商业综合体的服务优势建立O2O体系。

对于汽车商业综合体,我乐见其成。目前的商业综合体仍然是围绕人流考虑商业模式,能够免费停车已经是很照顾车主,未来的商业综合体一定是围绕车流和人流总和考虑,服务人也服务车,这样的商业综合体才符合用户需要,也更具有商业价值。

我认为,不是互联网在折腾实体经济,恰恰是前20年的房地产害死了中国实体经济。今天,汽车遇上商业地产,如果能够顺利实现汽车商业综合体对传统汽车销售服务的转型升级,那将是两个产业的共赢。如果商业地产房不转型升级,中国实体产业只能用互联网革商业地产的命!

相关新闻

    接下来

      推荐阅读